كيف يتم وضع اتفاقية بيع وشراء قطعة أرض: قواعد وإجراءات التسجيل

تتطلب أي معاملات قانونية تتعلق بحقوق الملكية العقارية دراسة وإعدادًا أوليًا دقيقًا ، نظرًا لوجود العديد من الفروق الدقيقة فيها. سنخبرك اليوم بكيفية إضفاء الطابع الرسمي على صفقة بيع وشراء قطعة الأرض ، وفي هذه الحالات تكون إلزامية. وسنخبرك أيضًا بالميزات التي يجب أن يأخذها أصحاب حقوق الطبع والنشر في الاعتبار.

إجراء معاملة

أولاً ، نلاحظ أن الحصول على تخصيص يمكن أن يحدث بطريقتين ، اعتمادًا على من هو المالك: الدولة (التي تمثلها السلطات البلدية) أو الفرد. في كلتا الحالتين ، يجب ألا تعتمد على إجراء سريع ، لأن عملية الشراء نفسها تسبقها فترة طويلة من جمع المستندات. في الحالة الأولى ، يشترك المشتري فقط في هذا ، في الحالة الثانية – كلا الطرفين المهتمين.

دعنا ننتقل إلى الإطار التشريعي. هذه الصفقة ، التي أساسها نقل حقوق الملكية للملكية ، ينظمها القانون المدني ، وبالتحديد الفن. 30 من القانون المدني للاتحاد الروسي. توفر هذه المقالة القواعد التي يساعد الالتزام بها في حماية مصالح البائع والمشتري. وهي تهدف إلى كيفية إجراء عملية بيع وشراء قطعة أرض بطريقة قانونية. وبالفعل فإن عملية نقل ملكية العقارات هي من اختصاص قانون الأرض ، وهي المواد 37 و 15 و 25 و 26.

بالإضافة إلى اللوائح الرئيسية التي تحكم عملية إبرام الصفقة ، هناك أيضًا وثيقة تحدد ميزات تسجيل الملكية ، وهذا هو القانون الاتحادي رقم 122. يحدد أنواع العقود التي تتطلب توثيق الشراء والبيع. خدمات كاتب العدل ستكون مطلوبة في ثلاث حالات:

• مالك الأرض – كيان قانوني.

• موضوع الشراء – سهم واحد أو أكثر من قطعة الأرض.

• المشارك في اتفاقية الملكية هو طفل قاصر أو شخص معترف بأنه غير كفء قانونيًا لأسباب صحية ، أو مؤشرات أخرى.

وبالتالي ، فإن تنفيذ الإجراء بأكمله لتغيير حقوق الملكية تحكمه ثلاثة عوامل رئيسية. وفقًا لها ، يجب صياغة عقد وإعداد جميع الأوراق. سنخبرك المزيد عن الميزات والمراحل أدناه..

نفذت الأعمال السابقة مع الأرض

وفقًا للقانون الاتحادي رقم 221 ، المعتمد في عام 2007 ، قبل بيع أي قطعة أرض ، بغض النظر عن الغرض منها ، من الضروري إجراء مسح للأراضي. ترجع هذه الحاجة إلى حقيقة أنه يجب تسجيل كل موقع في Rosreestr ، فقط مثل هذا الكائن يمكن أن يصبح موضوع معاملة موثوقة قانونًا.

بالإضافة إلى ذلك ، يتيح لك مسح الأراضي التأكد من الأبعاد الدقيقة للعقار ، وأن الأمتار المربعة الحقيقية تتوافق مع المنطقة المعلنة. أساس الإجراء هو المستندات التي تؤكد الملكية. إذا كان هناك أي مبنى في المنطقة ، فأنت بحاجة إلى إرفاق جواز سفر BTI بحزمة الأوراق.

العمل الآخر الذي سيحتاج البائع إلى القيام به هو جمع الشهادات التي تؤكد عدم وجود ديون ورهونات. لهذه الأغراض ، يجب عليك زيارة مكاتب المرافق التي تخدمك ، وكذلك مكتب الضرائب. هنا ، عند الطلب ، سيصدرون أوراقًا تشير إلى عدم وجود إيصالات غير مدفوعة ، وكذلك ديون ضريبة الأملاك.

في بعض الحالات ، قد تحتاج إلى معلومات حول حالة المباني (منزل ، حمام ، مرآب ، حظيرة) الموجودة في المنطقة ، وكذلك حول أي قيود على التشغيل تم فرضها على الموقع.

يجب على البائع أن يتعرف على هذه المتطلبات مسبقًا ، إذا أمكن ، وجمع الحد الأدنى من قائمة الوثائق مسبقًا..

تسجيل وصياغة اتفاقية شراء وبيع الأراضي

يمكن صياغة هذه الاتفاقية القانونية بشكل مستقل من قبل الأفراد وفقًا لنموذج محدد مع إدخال جميع البيانات الموثوقة عن الأطراف المعنية. لكن المحامين يوصون باللجوء إلى مساعدة المتخصصين حتى لا يقعوا في موقف غير سار. يجب أن يكون كل من البائع والمشتري على اطلاع. يساعد الدعم القانوني في تجنب الأخطاء الشائعة ويساعد أيضًا في القضاء على مخاطر الأنشطة الاحتيالية. في معظم الحالات ، لا يكون توثيق الاتفاقية إلزاميًا ، باستثناء الشروط المذكورة أعلاه. إذا قررت مع ذلك الاستغناء عن محامٍ ، فيجب عليك أولاً التعرف على جميع الإجراءات والقواعد الخاصة بتنفيذ صفقة بموجب اتفاقية بيع وشراء قطعة أرض ، وكذلك التحقق من صحة المستندات. نوصيك بإيلاء اهتمام خاص للشهادة التي تؤكد حقوق حيازة الأرض ، بالإضافة إلى ورقة حول الغرض من التخصيص ، على سبيل المثال ، للبناء السكني أو لاحتياجات الزراعة..

ما يجب أن يكون في الفعل

في نسخة مكتوبة بخط اليد أو إلكترونية ، من الضروري توفير المعلومات التالية:

• مكان وتاريخ مكان وتاريخ صياغة الاتفاقية.

• معلومات شخصية موثوقة عن كلا طرفي الاتفاقية – الاسم الأخير والاسم الأول واسم العائلة وتفاصيل وثيقة الهوية وأرقام الهواتف والعناوين. إذا كان هناك شخص موثوق به متورط في البيع ، فيجب عليك إرفاق توكيل رسمي موثق..

• الشروط: ما هو الشيء المعني ، خصائصه ، جوهر الإجراء.

• ما إذا كانت هناك أعباء أو عوائق أخرى أمام نقل حقوق الملكية أم لا. يمكن أن يكون هذا اعتقالًا قضائيًا ، أو تعهدًا مصرفيًا بالممتلكات ، أو وجود أشخاص مسجلين عاجزين أو يقيمون في أماكن ليست بعيدة جدًا. إذا كان المشتري في وقت الصفقة لا يعرف عن وجود الرهونات ، ولكن يمكن إبطالها.

• تكلفة موضوع الاتفاقية. السعر محدد بالأرقام والكلمات. فيما يلي طريقة الحساب ، على سبيل المثال ، نقدًا أو تحويل مصرفي.

• الأسباب التي قد تؤدي إلى الإنهاء.

بالإضافة إلى ذلك ، تتم الإشارة إلى بنود إضافية إذا تمت مناقشتها من قبل الأطراف المعنية. الشرط الأساسي هو أنها يجب أن تكون قانونية ولا تتعدى على حقوق أي شخص..

ما يجب الانتباه إليه

بغض النظر عن المكان الذي تبرم فيه عقدًا لبيع قطعة أرض أو منزل أو كاتب عدل ، يجب أن تولي اهتمامًا خاصًا للنقاط التالية:

• لائحة إعادة شراء الأرض من قبل البائع. مثل هذه العلامة لن تكون في يد المشتري ، يجدر الإصرار على أنها ليست كذلك.

• وجود أعباء. تأكد من التحقق مما إذا كان العقار قد تم الاستيلاء عليه ، أو ربما تم التعهد به من قبل البنك.

• سعر. يجب أن تنظر إلى القيمة المساحية ، وكذلك القيمة السوقية ، وتوضحها لصاحب حقوق النشر. هذا سوف يساعدك على المساومة..

• قيود على اتخاذ أي إجراء. على سبيل المثال ، تم فرض حظر على بعض أنواع البناء ، حيث تمر الاتصالات تحت الأرض في هذه المنطقة ، والتي يمكن أن تتضرر.

• احتمال افتراضي لأخذ الدولة قطعة أرض. على سبيل المثال ، إذا كان يقع في منطقة الاستبعاد ، ومن المخطط هنا بناء طريق سريع.

هذه هي الصعوبات الأكثر شيوعًا التي يواجهها المشتري. لسوء الحظ ، ليس من السهل التحقق من النقاء القانوني للتخصيص. لكن الشراء في السوق الثانوية له مميزاته ، على وجه الخصوص ، ليست هناك حاجة لإصدار جواز سفر مساحي بعد الاستحواذ أو طلب مسح الأراضي وما إلى ذلك..

من المهم بنفس القدر في مرحلة الإعداد العثور على شركة إنشاءات مثبتة. يتم جمع قاعدة بيانات كبيرة من المتخصصين على الموقع https://conceptualhouseplans.com/.

عينة

من أسهل طرق صياغة العقد استخدام نموذج جاهز. يمكن العثور عليها في المجال العام على الإنترنت ، ونرفق مثالاً أدناه:

ستحتاج فقط إلى طباعة هذه الأوراق بتنسيق A4 وملء جميع الحقول الفارغة. يجب أن يتم ذلك من نسختين – الأولى تبقى مع البائع ، والثانية تؤكد الحقوق الجديدة في ممتلكات المشتري.

نقطة أخرى هي الإشارة إلى الروابط إلى التطبيقات. يمكن أن تكون وثائق إضافية ، على سبيل المثال ، جواز سفر مساحي أو إجراء مسح للأراضي. إذا قمت بإضافتها إلى الحزمة العامة ، فتأكد من الإشارة إلى ذلك في نص الاتفاقية.

إجراءات إعداد عقد بيع الأرض

يتم تنظيم جميع الإجراءات بشكل صارم ، ويتم ترتيبها على مراحل وفقًا للقواعد:

1. يقوم المشاركون في الصفقة بجمع جميع المستندات اللازمة. من المهم جدًا مراعاة أن بعض الشهادات لها فترة تقييد ويجب أن يتم ذلك قبل وقت قصير من تنفيذ نقل الحقوق. وتشمل هذه ، على سبيل المثال ، شهادة تؤكد عدم وجود أعباء أو ديون أو ضرائب غير مدفوعة لهذا العنصر..

2. صياغة اتفاقية الشراء المسبق. في الواقع ، هذا وعد مكتوب من البائع ، لكن هذه الورقة لا يمكن أن تضمن النتيجة اللاحقة.

3. مسح الأرض مع وضع قانون.

4. التحقق من جميع الوثائق.

5. التوقيع على سند البيع نفسه ، عملية السداد بطريقة أو بأخرى.

6. عند الضرورة أو الرغبة – زيارة كاتب العدل للحصول على شهادة رسمية.

7. التسجيل مع Rosreestr. يتم تنفيذ ذلك بالفعل من قبل صاحب حقوق الطبع والنشر الجديد دون مشاركة الطرف الثاني..

من هذه اللحظة ، اكتملت جميع الجوانب القانونية ، يمكنك البدء في بناء منزل. سوف تساعد شركة البناء في هذا. يمكن العثور على مجموعة كبيرة من المقاولين المعتمدين على conceptualhouseplans.com.

قواعد بيع قطعة أرض يجب مراعاتها عند إعداد اتفاقية بيع وشراء

ما هي الأسباب التي قد تكون سبب تغيير مالك الحصة:

• فاتورة البيع؛

• إرادة؛

• هبة؛

• مقابل ممتلكات أخرى ؛

• طلب الخصخصة ؛

• بصفته القبطان المعتمد لكيان قانوني جديد.

لكن لا يمكن أن تصبح أي منطقة بشكل عام ملكًا للفرد. هذا غير ممكن في بعض الحالات:

• محمية من قبل الدولة ، مثل محمية طبيعية أو منتزه أو منطقة حماية مائية ؛

• لها قيمة من حيث التراث الثقافي أو التاريخي العام ؛

• تحت مسؤولية الجيش.

كيف تعرف ما إذا كان يمكنك شراء هذا التخصيص بالذات؟ للقيام بذلك ، يجب عليك تقديم طلب إلى Rosreestr ، مع توفير الرقم المساحي. إذا لم يتم تحديد أي قيود ، فيمكن الدخول في اتفاقية شراء.

قائمة المستندات المطلوبة

سيتم جمع بعض الأوراق المالية من قبل البائع حتى قبل إبرام الصفقة ، وسيكون النصف الآخر بالفعل من قبل الطرفين المهتمين. إذن ، الحزمة النهائية ستتضمن:

• جواز سفر مساحي. يحتوي على معلومات مفصلة حول جميع الكائنات الموجودة في المنطقة ، بالإضافة إلى أبعادها الدقيقة..

• عقد بيع وشراء قطعة الأرض نفسها (مكان الحصول عليها وما هو مكتوب فيها كما ذكرنا أعلاه) – من نسختين.

• رفض موضوع الاتحاد الروسي شراء هذا التخصيص. هذا مهم لأنه له الأولوية عند الشراء للأغراض الزراعية..

• مقتطف من Rosreestr يؤكد حقيقة أن البائع هو صاحب حقوق الطبع والنشر.

• جوازات سفر الأشخاص المهتمين.

• شهادات تثبت عدم وجود أعباء ديون.

• سيعطي كشف الحساب المصرفي للمشتري الثقة في أن لديه أموالاً كافية للشراء.

هذه حزمة قياسية ، ولكن في بعض الأحيان تكون هناك متطلبات أكثر شمولاً. على سبيل المثال ، إذا كان هناك العديد من المالكين (الخيار الأبسط هو الزوج) ، فستكون الموافقة الكتابية للمالك الثاني مطلوبة.

فسخ السندات

هناك عدة أسباب قانونية لإبطالها:

• إذا كانت الاتفاقية تحتوي على فقرات تنتهك حقوق شخص ما أو تكون غير قانونية.

• في حالة انتهاك شكل الاتفاقية – على الرغم من أنها مكتوبة بشكل تعسفي إلى حد ما ، يجب توضيح الأقسام الرئيسية فيها.

• إذا كنت تشك في أن هذه المعاملة وهمية وغير مهمة ، أي أنها أبرمت لغرض آخر ، وغالبًا ما تكون غير قانونية.

• إذا تم انتهاك حقوق الأطفال القصر أو العاجزين.

• في حالة وجود تهديدات أو أنواع أخرى من الإكراه لإبرام اتفاق.

لإلغاء سند البيع ، يجب على المتضرر تقديم بيان ادعاء إلى المحكمة. نتيجة للإجراءات ، تمت إعادة الممتلكات إلى المالك الأصلي. ولكن في حالة الاشتباه في وجود نية كيدية ، يمكن للمحكمة أن تأمر بمصادرة العقارات لصالح الدولة..

دعنا نعطي مثالا

في هذه الحالة ، المواطن A و B (البائع والمشتري ، على التوالي) هم رفاق. لذلك ، لم يستخدموا خدمات محامٍ أو كاتب عدل ، لكنهم قرروا القيام بكل شيء وفقًا لأبسط خيار. لكنهم لم يأخذوا في الاعتبار أنه من أجل التسجيل الرسمي لحقوق التخصيص ، سيلزم إجراء مسح للأراضي.

وقع المشاركون على فاتورة البيع ، بالفعل في الواقع مع الأخذ في الاعتبار اكتمال العملية. حصل المواطن “أ” على المال بالكامل ، حتى أنه تمكن من إنفاقه جزئيًا ، وقام “ب” بإحضار مواد البناء ، ودخل في اتفاقية مع شركة إنشاءات وبدأ البناء. ولكن عندما ذهب المشتري إلى Rosreestr مع بيان لتسجيل التخصيص رسميًا باسمه ، تم رفضه بسبب حقيقة أنه لم يتم جمع مجموعة المستندات بالكامل – لم يكن هناك إجراء مسح للأراضي.

بفضل التعارف الوثيق ، تمكن أطراف الاتفاقية من حل المشكلة سلميا: لقد نفذوا العمل لتحديد العلامات ، ثم أعادوا صياغة فاتورة البيع وتسجيلها في Rosreestr. لكن القصة مفيدة لأولئك الذين يخططون للشراء من طرف ثالث – تحتاج إلى مراقبة اختيار الأوراق المالية بعناية.

دعونا نلخص

تحدثنا في المقالة عن كيفية إضفاء الطابع الرسمي على صفقة بشكل صحيح باستخدام اتفاقية بيع وشراء قطعة أرض ، وأين يتم إبرامها ، وما يجب أن تحتويه ، وما هي المخاطر التي قد تواجهها. نوصيك بطلب المساعدة من المحامين المحترفين – فهذا سيوفر الوقت ويعطي ضمانًا للنقاء القانوني